皆さん、こんにちは！「そろそろマイホームが欲しいな…」「今の住宅ローン、もっとお得にならないかな？」
人生で最も大きな買い物の一つであるマイホーム。その購入や維持に欠かせないのが「住宅ローン」です。しかし、住宅ローンと一言で言っても、金利の種類、銀行の選び方、借り換えのタイミングなど、考慮すべき点が非常に多く、複雑に感じてしまう方も少なくないのではないでしょうか。特に、金利の動向は常に変動しており、「今、最もお得なのはどのローンなんだろう？」と悩んでしまいますよね。
2025年7月現在、住宅ローン金利はどのような状況にあるのでしょうか？変動金利と固定金利、それぞれの最新ランキングから、金利上昇リスクへの備え、そして賢い借り方・返し方まで、住宅ローンのプロが教える最新情報を徹底的に解説していきます。
「金利差がこんなに大きかったなんて！」「借り換えって本当にメリットがあるの？」
今日は、あなたの住宅ローン選びを成功に導き、将来の家計を守るための「完全ガイド」をお届けします。最新の金利情報から、あなたに最適な住宅ローンを見つけるためのヒントを具体的にご紹介していきます。
さあ、賢い住宅ローン選びで、安心して豊かなマイホームライフを送りましょう！
住宅ローン金利の最新概況（2025年7月時点）
2025年7月現在、住宅ローン金利の動向は、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。これらの動向を理解することが、賢い住宅ローン選びの第一歩です。
変動金利は「横ばい」を維持
まず、多くの人が利用している変動金利ですが、2025年7月時点では、大きな動きはなく横ばいで推移しています。これは、日本銀行の金融政策が大きく変化していないことが主な要因と考えられます。日銀は、物価上昇率2%の目標達成に向けて金融緩和を継続していますが、今後の経済状況によっては、政策変更の可能性も示唆されています。
変動金利は、半年ごとに金利が見直されることが一般的で、市場金利（短期プライムレートなど）に連動して変動します。そのため、金利が低い時期には返済額を抑えられるメリットがありますが、将来的に金利が上昇するリスクも抱えています。
固定金利は「若干の低下」
一方、固定金利は、長期金利の動向に連動して、若干の低下を見せています。長期金利は、主に10年物国債の利回りを指し、市場の景気見通しや海外金利の動向に影響を受けます。
固定金利は、借り入れ時に金利が確定し、返済期間中（または一定期間）その金利が変動しないため、将来の返済計画が立てやすいというメリットがあります。金利上昇リスクを避けたい人にとっては魅力的な選択肢ですが、一般的に変動金利よりも金利が高めに設定されています。
変動金利と固定金利の「金利差」に注目
現在の変動金利と固定金利の金利差は、約1.16%となっています。以前は1.4%台であったことを考えると、やや接近しているものの、依然として高い水準にあると言えます。
この金利差は、年間返済額に大きな影響を与えます。例えば、35年ローンで借り入れた場合、この金利差が続けば、年間で約23万円、35年間で約814万円もの差が生じる可能性があります。この数字を見れば、金利差がいかに大きいか、そして住宅ローン選びが将来の家計にどれほど影響するかを実感できるでしょう。
プロが提唱する戦略：変動金利＋資産運用で賢く借りる
住宅ローン金利のプロは、現在の金利状況において、「変動金利と資産運用を組み合わせるのが依然として有利である」という戦略を提唱しています。
なぜ変動金利が有利なのか？
変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されていることが多いため、毎月の返済額を抑えることができます。この浮いた資金を、ただ消費するのではなく、資産運用に回すことで、将来の金利上昇リスクに備えつつ、資産を増やすことを目指すのがこの戦略の肝です。
例えば、毎月浮いた数万円を、NISA（少額投資非課税制度）やiDeCo（個人型確定拠出年金）などを活用して、低リスクのインデックスファンドなどに積立投資していくことで、長期的に資産を形成していくことが可能です。
金利上昇局面への備え：2%上昇に耐えられる家計作り
しかし、変動金利には金利上昇リスクがつきものです。住宅ローン専門家は、現在の金利上昇局面において、「2%の金利上昇にも耐えられる家計作りが重要」だと警鐘を鳴らしています。
- 過度な借り入れは避ける: 住宅ローンの借り入れ額は、現在の収入だけでなく、将来の金利上昇やライフイベント（教育費、老後資金など）も考慮して、無理のない範囲に抑えることが重要です。
- 繰り上げ返済の検討: 金利が上昇する前に、余裕資金があれば積極的に繰り上げ返済を行い、元金を減らしておくことで、将来の金利上昇による返済額増加のリスクを軽減できます。
- 貯蓄の確保: 万が一の金利上昇に備えて、十分な貯蓄を確保しておくことも大切です。
変動金利を選択する際は、金利が低いからといって安易に飛びつくのではなく、将来のリスクを冷静に見極め、それに対応できる家計の基盤を築くことが不可欠です。
借り換えの変動金利ランキング（2025年7月時点）
現在、住宅ローンを借り入れている方で、金利が高いと感じている方は、借り換えを検討する大きなメリットがあります。特に、現在の金利が1%を超えている場合は、積極的に情報収集を始めるべきでしょう。
借り換えの目安としては、「0.3%以上の金利が下がるのであれば検討の余地がある」と言われています。
借り換え変動金利ランキングTOP4
2025年7月時点の借り換え変動金利ランキングは以下の通りです。
- 第4位: PayPay銀行（0.6%）
- スマホ優遇割や、ネット・電気との組み合わせなど、特定の条件を満たすことで最優遇金利が適用されます。PayPayユーザーには特に魅力的な選択肢と言えるでしょう。
- 第2位・第3位（同率）: SBI新生銀行（0.59%）
- 2025年7月から期間限定の金利キャンペーンを実施しており、2025年9月30日までの申し込みが対象です。キャンペーン期間中に申し込むことで、非常に有利な金利で借り換えが可能です。
- 第1位: 住信SBIネット銀行（0.65%）
- 金利自体は他の上位行と比べて若干高めですが、**「3大疾病50%保証付き」**という付帯サービスが大きな魅力です。万が一の際に返済額が半額になる保証が付いているため、実質的なお得度が高いと評価されています。
借り換えを検討すべき人
特に以下のような方は、現在の住宅ローン金利を見直し、借り換えを検討するメリットが大きい可能性があります。
- メガバンク・ネット銀行で2018年以前に借りた方: この時期に借り入れた変動金利は、現在1%を超えている可能性が高いです。
- 地方銀行で2024年以前に借りた方: 地方銀行の金利は、メガバンクやネット銀行に比べて高めに設定されていることが多いため、この時期に借り入れた方も金利が1%を超えている可能性があります。
ご自身の住宅ローンの「返済予定表」を確認し、現在の適用金利を把握することから始めましょう。
新規借り入れの金利ランキング（2025年7月時点）
これから住宅ローンを新規で借り入れる方も、現在の金利ランキングを参考に、最適な選択肢を見つけましょう。
新規借り入れの固定金利ランキング
固定金利は、10年固定、20年固定、35年固定など、様々な期間のものが提供されています。住宅ローン専門家によれば、「35年よりも短い期間の固定金利でも、十分なリスクヘッジになる」とのことです。ご自身のライフプランや、将来の金利動向への考え方に応じて、適切な固定期間を選択しましょう。
新規借り入れの変動金利ランキング
2025年7月時点の新規借り入れ変動金利ランキングは以下の通りです。
- 第4位: 三菱UFJ銀行（0.595%）
- 大手メガバンクでありながら、非常に低い金利を提供しています。ただし、金利には幅があるため、個人の審査結果によって適用金利が変動する可能性がある点に注意が必要です。
- 第3位: PayPay銀行（0.6%）
- 借り換えと同様に、スマホ利用やネット・電気との組み合わせなど、特定の優遇条件を満たすことで最優遇金利が適用されます。
- 第1位・第2位（同率）: SBI新生銀行（0.59%）
- こちらも借り換えと同様に、2025年9月30日までの期間限定キャンペーンを実施中です。新規借り入れを検討している方にとっては、見逃せないチャンスと言えるでしょう。
固定とのバランスを考慮した実質金利ランキング（変動金利）
単に金利の数字だけでなく、付帯する保証やサービスを考慮した「実質金利」で比較することも重要です。
- 第4位: PayPay銀行（0.6%）
- 金利優遇割を考慮すると、実質的にもお得な選択肢です。
- 第2位・第3位（同率）: SBI新生銀行（0.59%）
- 期間限定商品でありながら、非常に低い実質金利を実現しています。
- 第1位: 住信SBIネット銀行（0.74%）
- 金利自体は0.74%ですが、「3大疾病50%保証付き」という手厚い保証が付いているため、万が一の際の安心感を考慮すると、実質金利が最も低いと評価されています。健康に不安がある方や、保障を重視したい方にとっては、非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。
住宅ローン金利の仕組みと今後の動向予測
住宅ローンの金利は、どのように決まっているのでしょうか？そして、今後、金利はどのように動くと予想されているのでしょうか？これらの知識を持つことで、より賢い住宅ローン選びが可能になります。
変動金利の仕組み：基準金利と引き下げ幅
変動金利は、「基準金利」から「引き下げ幅」を引いたものが、実際に私たちが支払う「適用金利」となります。
- 基準金利: 各銀行が独自に設定する金利で、市場金利（短期プライムレートなど）に連動して変動します。
- 引き下げ幅: 住宅ローンを申し込んだ際に、個人の信用力や借入状況などに応じて審査で決定される割引幅です。一度決定されると、原則として35年間一定です。
つまり、私たちが毎月支払う適用金利が変動するのは、この「基準金利」が変動するからです。引き下げ幅は変わらないため、基準金利が上がれば適用金利も上がり、基準金利が下がれば適用金利も下がります。
2025年7月現在、メガバンクの変動金利の基準金利は2.875%で、大きな動きはありません。ネット系銀行も楽天銀行を除いて横ばいで推移しています。
今後の金利動向予測：日銀の金融政策が鍵
今後の住宅ローン金利の動向は、日本銀行の金融政策に大きく左右されます。現在、日銀は金融緩和を継続していますが、物価上昇の状況によっては、将来的に利上げ（金融引き締め）を行う可能性も示唆されています。
住宅ローン専門家の予測では、日銀の利上げは今年の10月か12月頃に行われる可能性が高いと見られています。もし利上げが実施された場合、住宅ローンの基準金利に影響が出るのは、その後のタイミングになります。
- 基準金利の引き上げ: 2026年4月頃
- 実際の適用金利の上昇: 2026年7月頃
これはあくまで予測ですが、変動金利を利用している方や、これから変動金利で借り入れを検討している方は、日銀の金融政策の動向に常に注目しておく必要があります。
金利が上昇する前に、繰り上げ返済を検討したり、固定金利への借り換えを検討したりするなど、早めの対策を講じることが重要ですし、住宅ローン比較診断サービスなどを活用して、ご自身に最適な金融機関を見つけることもお勧めします。
あなたの未来を守る、賢い住宅ローン選びを！
住宅ローンは、人生の大きな決断の一つです。安易に選んでしまうと、その後の家計に大きな負担をかけ、後悔することにもなりかねません。
今日お話ししたポイントをもう一度確認してみましょう。
- 金利の概況: 2025年7月現在、変動金利は横ばい、固定金利は若干低下。金利差は依然として大きく、家計への影響も大きい。
- プロの戦略: 変動金利と資産運用を組み合わせることで、低金利のメリットを享受しつつ、将来の金利上昇リスクに備える。2%の金利上昇にも耐えられる家計作りが重要。
- 借り換えのメリット: 現在1%を超える金利で借りている方は、借り換えを検討する大きなメリットがある。0.3%以上の金利が下がれば検討の余地あり。
- 最新ランキング: 借り換え・新規借り入れともに、PayPay銀行、SBI新生銀行、住信SBIネット銀行、三菱UFJ銀行などが有利な金利を提供。特に3大疾病保証付きのローンも注目。
- 金利の仕組みと予測: 変動金利は基準金利と引き下げ幅で決まる。今後の日銀の金融政策（利上げ）が金利動向の鍵を握る。
住宅ローン選びは、単に金利の数字だけで判断するものではありません。ご自身のライフプラン、将来の収入予測、金利上昇リスクへの許容度、そして付帯する保証やサービスなど、様々な要素を総合的に考慮して、最適な選択をすることが重要です。
このガイドが、あなたの住宅ローン選びを成功に導き、安心して豊かなマイホームライフを送るための一助となれば幸いです。あなたの家計が、これからも末永く安定し、家族の笑顔があふれる場所であり続けることを心から願っています！
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