「長期優良住宅」は本当に得？愛媛の元リフォーム営業が費用・メリット・デメリットを徹底解説！

皆さん、こんにちは！元リフォーム営業マンのユースケです。お客様の理想の住まいを形にするため、全国津々浦々、現場を駆け回ってきた日々が、今となっては懐かしい思い出です。そして今は、愛媛の地で、地元の皆さんの暮らしを見守っています。

僕が営業マンだった頃から、お客様との打ち合わせでよく話題に上ったのが、「長く住める家ってどんな家ですか？」「将来、資産価値が下がりにくい家ってありますか？」といった質問でした。当時はまだ、今ほど明確な制度がなかったり、情報が少なかったりして、お客様に十分な情報を提供できないもどかしさを感じることもありました。

でも、今は違います。国が「長持ちする質の高い住宅」を増やすために、ある素晴らしい制度を設けてくれています。それが、今回僕が皆さんに詳しくお話ししたい「長期優良住宅」という制度です。

「長期優良住宅って、名前は聞くけど、結局何がいいの？」「費用が高くなるって聞くけど、本当に得なの？」

そう思っている方も多いのではないでしょうか。正直なところ、僕も営業を離れてから、改めてこの制度について深く調べてみて、「なるほど、これは賢く活用すれば、お客様にとって本当にメリットが大きいな！」と再認識しました。特に、僕が暮らす愛媛のような地域で、長く安心して暮らせる家を建てたいと考えている方には、ぜひ知ってほしい情報ばかりです。

今日は、元リフォーム営業マンであり、今は愛媛に暮らす僕、ユースケの視点から、この「長期優良住宅」について、そのメリット・デメリット、そして気になる費用面まで、皆さんに分かりやすく、そして賢い家づくりのヒントを交えながら徹底的に解説していきます。

「長期優良住宅」って、そもそも何？
1. 長期優良住宅の「優等生」になるための8つの要件
「長期優良住宅」の5つの大きなメリット！元営業マンが解説
「長期優良住宅」の4つのデメリット！知っておくべき注意点
元営業マンがシミュレーション！結局「長期優良住宅」はお得なの？
元リフォーム営業マン・ユースケが提言！「長期優良住宅」を選ぶ際の最終判断基準
愛媛で「長持ちする賢い家」を建てるために

「長期優良住宅」って、そもそも何？

まず、基本中の基本からお話ししましょう。「長期優良住宅」とは、2009年に国がスタートさせた、「長持ちする質の高い住宅」を増やすことを目的とした認定制度のことです。

「え、国がそんなことまで決めてるの？」と思われるかもしれませんが、これは日本の住宅が、欧米諸国に比べて「寿命が短い」という課題を解決するために作られた制度なんです。僕が営業マンだった頃、お客様から「この家、築30年だけど、あと何年住めますか？」と聞かれて、正直、明確な答えに窮することも少なくありませんでした。でも、この制度ができてからは、国の基準を満たした「お墨付きの家」として、自信を持って説明できるようになりました。

この認定を受けるためには、いくつかの厳しい基準をクリアする必要があります。まるで、家づくりの「優等生」になるためのテストのようなものです。主な認定要件は以下の通りです。

長期優良住宅の「優等生」になるための8つの要件

劣化対策: 数十年単位で構造躯体が持つように、劣化対策がしっかりされていること。例えば、土台や柱の防腐・防蟻対策、床下や小屋裏の換気対策などです。僕も営業時代、シロアリ対策や湿気対策の重要性はお客様に口酸っぱく説明していました。
耐震性: 地震に強い家であること。具体的には、耐震等級2以上が求められます。これは、建築基準法で定められた最低限の耐震性能（耐震等級1）の1.25倍の強さを持つことを意味します。愛媛でも地震は他人事ではありませんから、耐震性は非常に重要なポイントです。
省エネルギー性: 快適に暮らしながら、エネルギー消費を抑えられる家であること。具体的には、断熱等級5以上、省エネルギー等級6以上が求められます。これは、高い断熱性能と、太陽光発電などの再生可能エネルギーの活用を促すものです。僕もお客様に「光熱費を抑えたいなら断熱は重要ですよ！」とアドバイスしていましたが、長期優良住宅はまさにその最先端を行く基準です。
維持管理・更新の容易性: 将来のメンテナンスやリフォームがしやすい構造であること。例えば、点検口の設置や、給排水管などの配管が交換しやすいように工夫されていることなどです。僕もリフォームの現場で、「もっと点検口があれば…」「この配管、交換するの大変だな…」と感じることがよくありました。長期優良住宅は、そうした将来のメンテナンスコストや手間を減らす工夫が凝らされています。
可変性: ライフスタイルの変化に合わせて、間取りを柔軟に変更できること。例えば、将来的に子供部屋を増やしたり、夫婦二人の生活に合わせて部屋を広げたりといったことが容易にできる構造です。
バリアフリー性: 高齢になったり、体に不自由が生じたりしても、安全に快適に暮らせるように配慮されていること。段差の解消や、手すりの設置などが挙げられます。僕もバリアフリーリフォームの提案をよくしていましたが、最初からそれが考慮されているのは大きなメリットです。
住戸面積: 一定以上の広さがあること。具体的には、75平米以上（ただし、少なくとも一つの階の床面積が40平米以上）が求められます。
維持保全計画: 建築時から将来にわたる維持管理・修繕の計画が策定されていること。定期的な点検や補修のスケジュールが明確にされていることで、計画的なメンテナンスが可能になります。

これらの要件を見ると、「なんだか難しそう…」と感じる方もいるかもしれませんね。でも、ご安心ください。これらの基準を満たすことで、お客様には様々なメリットがもたらされるんです。

「長期優良住宅」の5つの大きなメリット！元営業マンが解説

僕が営業マンだった頃、お客様に「このリフォームをすると、こんなに良いことがありますよ！」と、メリットを分かりやすく伝えることを心がけていました。長期優良住宅も同じです。認定を受けることで、お客様には具体的にどんな「良いこと」があるのでしょうか？

メリット1：税金が安くなる！嬉しい税制優遇

家を建てると、様々な税金がかかりますよね。固定資産税、登録免許税、不動産取得税など…。長期優良住宅の認定を受けると、これらの税金が優遇されるんです。

固定資産税の減額期間延長: 通常、新築住宅の固定資産税は3年間（マンションなど一部は5年間）減額されますが、長期優良住宅の場合は、5年間（マンションなど一部は7年間）に延長されます。これは、毎年かかる固定資産税が2年間余計に安くなるわけですから、積もり積もれば大きな金額になります。
登録免許税の軽減: 住宅の登記にかかる登録免許税が軽減されます。
不動産取得税の軽減: 住宅を取得した際にかかる不動産取得税も軽減されます。

これらの税制優遇は、家を建てた後のランニングコストを抑える上で、非常に大きなメリットとなります。僕もお客様に「初期費用だけじゃなく、住んでからの費用も考えましょうね！」とよく話していましたから、この優遇は本当に魅力的です。

メリット2：住宅ローン控除が有利に！借り入れの強い味方

多くの方が利用する住宅ローン控除。長期優良住宅の場合、この控除の上限額が有利になります。

控除上限額の上乗せ: 通常の住宅ローン控除の上限額よりも、長期優良住宅はさらに控除額が上乗せされます。例えば、一般的な住宅では上限が3000万円のところ、長期優良住宅では上限4500万円まで控除対象となり、最大で500万円もの控除が可能です（※控除額や期間は、入居時期や住宅の性能などによって異なります）。これは、住宅ローンを組む方にとっては、毎年の所得税や住民税の負担が大きく軽減されることを意味します。特に、住宅ローン控除を最大限に活用できる方にとっては、長期優良住宅を選ぶ大きな動機になるでしょう。

メリット3：資産価値が下がりにくい！将来の安心感

日本の住宅は「スクラップ＆ビルド」と言われるように、平均寿命が短いと言われてきました。一般的な住宅の平均寿命が約38年であるのに対し、長期優良住宅は75年から100年という長期間の使用を想定して設計されています。

「長持ちする家」として評価される: 長期優良住宅の認定を受けているということは、第三者機関が「この家は長く住める質の高い家ですよ」と太鼓判を押しているようなものです。そのため、将来、もし売却することになった場合でも、一般的な住宅に比べて資産価値が下がりにくく、高く評価される可能性が高まります。
「長く住む」という選択肢: 僕もお客様に「この家で、お子さんやお孫さんの代まで住み続けられますよ」と提案できるのは、営業として最高の喜びでした。長期優良住宅は、まさにその「長く住む」という選択肢を現実のものにしてくれます。

メリット4：高耐久・高性能！安心で快適な暮らし

長期優良住宅の認定要件には、耐震性や省エネルギー性に関する厳しい基準が含まれています。

地震に強い家: 耐震等級2以上という基準は、地震の多い日本において非常に心強いものです。僕も営業時代、お客様から「地震が心配で…」という声をよく聞きました。長期優良住宅は、万が一の災害時にも家族の命と財産を守る、高い耐震性能を備えています。
夏涼しく、冬暖かい家: 断熱等級5以上、省エネルギー等級6以上という基準は、高い断熱性能と省エネ性能を保証します。これにより、夏は涼しく、冬は暖かく、一年中快適に過ごせるだけでなく、冷暖房費の削減にも繋がります。僕も「光熱費が安くなりますよ！」と説明する時に、自信を持って提案できる性能です。

メリット5：維持管理がしやすい構造！メンテナンスコストを抑える工夫

家は建てて終わりではありません。長く住むためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。長期優良住宅は、そのメンテナンスのしやすさも考慮されています。

点検口の設置: 床下や小屋裏に点検口が設けられているため、構造躯体や配管の状態を容易に確認できます。
配管交換の容易さ: 給排水管などが交換しやすいように工夫されているため、将来的な配管の劣化や故障の際に、大掛かりな工事をせずに済む可能性が高まります。僕もリフォームの現場で、「もっと点検口があれば、ここまで壊さずに済んだのに…」と悔しい思いをしたことが何度もあります。
維持管理修繕計画の策定: 建築時に将来にわたる維持管理・修繕の計画が策定されるため、計画的にメンテナンスを行うことができ、突発的な大きな出費を抑えやすくなります。

これらの工夫により、長期的に見たメンテナンスコストを抑え、安心して住み続けられる家となるわけです。

「長期優良住宅」の4つのデメリット！知っておくべき注意点

どんなに良い制度でも、メリットばかりではありません。長期優良住宅にも、知っておくべきデメリットや注意点があります。僕も営業時代、お客様にはメリットだけでなく、デメリットもしっかりと説明することを心がけていました。

デメリット1：建築コストが割高になる可能性

やはり一番気になるのはここですよね。「良い家なんだから、そりゃ高いでしょ？」と思われるかもしれませんが、まさにその通りです。

追加費用の発生: 長期優良住宅の認定を受けるためには、一般的な住宅に比べて、より高性能な資材を使ったり、より手間のかかる施工が必要になったりするため、追加費用が発生します。その金額は、比較対象や工務店によって異なりますが、50万円から150万円程度、場合によっては300万円から400万円かかることもあります。
性能向上費用: 特に、耐震性や断熱性、省エネ性を高めるための費用が大きくなる傾向があります。僕もお客様に「良いものにはそれなりの費用がかかります」と説明していましたが、この初期費用が、お客様にとって大きなハードルとなることも事実です。

デメリット2：設計の自由度が制限される場合がある

長期優良住宅の認定要件は、家の構造や性能に関する厳しい基準を設けています。そのため、設計の自由度が制限される場合があります。

間取りの制約: 例えば、耐震等級の基準を満たすために、壁の配置や窓の大きさ、位置に制約が出ることがあります。また、住戸面積の基準があるため、極端に小さな家を建てることはできません。
施工方法の制限: 特定の施工方法や建材の使用が求められる場合もあり、お客様の「こんなデザインにしたい！」というこだわりが、叶えられないケースも出てくるかもしれません。僕もお客様の「こだわり」を形にするのが仕事でしたから、この設計の制約は、お客様にとってはデメリットになり得ると感じます。

デメリット3：認定は「入り口」の評価、施工品質は別問題

これは、僕が特に注意してほしいポイントです。長期優良住宅の認定は、あくまで「設計図書が国の基準を満たしているか」という「入り口」の評価であり、実際にその通りに家が建てられているか、という「施工後のチェック」は、残念ながら義務付けられていません。

形式的な認定の可能性: 認定を受けたからといって、必ずしも完璧な家が建つとは限りません。中には、形式的に基準をクリアしているだけで、実際の施工品質が伴っていないケースも考えられます。
「誰が建てるか」が重要: だからこそ、長期優良住宅を建てる際には、「どの工務店に依頼するか」が非常に重要になります。認定基準をクリアできる設計力はもちろん、それを確実に形にできる高い施工品質を持つ工務店を選ぶことが、本当に大切なんです。僕も「良い設計図があっても、それを形にする職人さんの腕がなければ意味がない」と常々思っていました。

デメリット4：認定申請の手間と時間、費用が増加

長期優良住宅の認定を受けるためには、追加の手間と時間、そして費用が発生します。

書類作成の手間: 認定申請には、詳細な設計図書や計算書など、多くの書類を作成する必要があります。これは、通常よりも専門的な知識と時間が必要になります。
役所とのやり取り: 申請書類を提出し、役所や審査機関とのやり取りが発生します。これにより、数週間から数ヶ月の時間がかかることもあり、工事の着工が遅れる可能性があります。お客様にとっては、「早く家を建てたいのに…」という気持ちになるでしょう。
審査費用: 認定を受けるための審査費用として、10万円から20万円程度の費用がかかります。これは、初期費用に上乗せされるコストです。
工務店選びの難しさ: 長期優良住宅の申請経験がない工務店では、この手続きが難しく、対応できない場合があります。そのため、経験豊富な会社に依頼することが推奨されますが、選択肢が限られる可能性も出てきます。

これらのデメリットも踏まえた上で、長期優良住宅を選ぶかどうかを判断することが重要です。

元営業マンがシミュレーション！結局「長期優良住宅」はお得なの？

さて、メリットもデメリットも分かったところで、一番気になるのは「結局、長期優良住宅って、トータルで見たらお得なの？」という疑問ですよね。僕もお客様に「初期費用はかかりますが、長い目で見るとお得ですよ！」と説明する時に、具体的な数字で納得してもらうことを心がけていました。

ここでは、長期優良住宅（例えば断熱等級5）と、一般的な住宅（断熱等級4）を比較したシミュレーションを、僕なりの視点から解説します。

初期コストは長期優良住宅の方が高い…でも！

まず、当然ながら、初期コストは長期優良住宅の方が高くなります。高性能な資材を使ったり、より手間のかかる施工をしたり、申請費用もかかるわけですから、これは避けられません。例えば、一般的な住宅に比べて、数百万円程度の追加費用がかかることもあります。

「やっぱり高いのか…」とガッカリした方もいるかもしれませんね。でも、ここからが重要です。

30年間のトータルコストで比較すると…

家は建てて終わりではなく、何十年も住み続けるものです。そこで、30年間という期間で、初期費用だけでなく、税制優遇、光熱費、メンテナンス費用といったランニングコストも含めた「トータルコスト」で比較してみましょう。

税制優遇: 先述の通り、固定資産税の減額期間延長や住宅ローン控除の上限額アップなど、税金面で大きな優遇があります。
光熱費削減: 高い断熱性能と省エネ性能により、冷暖房費などの光熱費が大幅に削減できます。僕もお客様に「毎月の光熱費がこれだけ安くなりますよ！」と具体的な数字を提示すると、皆さん納得してくれました。
メンテナンス費用削減: 維持管理しやすい構造や、維持管理修繕計画の策定により、計画的なメンテナンスが可能になり、突発的な大きな修繕費用を抑えやすくなります。

これらのメリットを合計すると、なんと、30年間のトータルコストでは、初期費用が高かった長期優良住宅の方が、一般的な住宅と比べて大きな差がないか、場合によってはむしろお得になる可能性が高いことが示されています。

「え、そうなの！？」と驚かれた方もいるかもしれませんね。まさに「安物買いの銭失い」ではないですが、初期費用だけを見て判断すると、長い目で見た時に損をしてしまう可能性があるということです。

さらに「1年あたりのトータルコスト」で比較すると、その差は歴然！

さらに、長期優良住宅の真価が発揮されるのは、「1年あたりのトータルコスト」で比較した時です。

長期優良住宅の想定寿命: 75年から100年
一般的な住宅の平均寿命: 約38年

この「寿命」の差を考慮して1年あたりのコストを計算すると、長期優良住宅の方が大幅にコストを削減できる、という結果になります。つまり、「長く住めば住むほど、長期優良住宅はお得になる」ということです。

僕も営業時代、お客様に「この家は、お子さんやお孫さんの代まで住み続けられますよ」と提案できるのは、本当に大きな喜びでした。長期優良住宅は、まさにその「長く住む」という選択肢を現実のものにし、さらに経済的なメリットまで提供してくれる、非常に魅力的な制度なんです。

元リフォーム営業マン・ユースケが提言！「長期優良住宅」を選ぶ際の最終判断基準

ここまで長期優良住宅のメリット・デメリット、そして費用面について詳しく解説してきました。最後に、元リフォーム営業マンとして、皆さんが「長期優良住宅」を選ぶ際に、どんなことを考えて判断すれば良いのか、僕なりの提言をさせてください。

判断基準1：認定があれば「単純に良い家」とは限らない！

これは、僕が最も皆さんに伝えたいことです。長期優良住宅は、確かに良い制度です。国の厳しい基準をクリアしているわけですから、一定の品質は保証されています。しかし、「認定があれば、単純にどんな家でも良い家」と短絡的に考えるのは危険です。

「家の内容」と「施工品質」が重要: 認定はあくまで「設計図書」の評価であり、実際にその設計図通りに、高い品質で家が建てられているか、という「施工品質」は別問題です。どんなに素晴らしい設計図があっても、それを形にする職人さんの腕がなければ、意味がありません。僕も営業時代、同じ設計図でも、職人さんの腕一つで仕上がりが大きく変わるのを何度も見てきました。
「誰が建てるか」が最も大切: だからこそ、長期優良住宅を建てる際には、「どの工務店に依頼するか」が最も重要になります。認定基準をクリアできる設計力はもちろん、それを確実に形にできる高い施工品質を持つ、信頼できる工務店を選ぶことが、本当に大切なんです。

判断基準2：自分にとって「本当に必要か」を考える

長期優良住宅は、全ての人にとって最適な選択肢とは限りません。

長く住む予定があるか: 75年から100年という長期間の使用を想定している制度ですから、例えば「数年後に転勤する可能性がある」「将来は実家に戻るかもしれない」といったように、短期間で住み替える予定がある方にとっては、初期費用の増加に見合うメリットが得られないかもしれません。
住宅ローン控除を最大限に活かせるか: 住宅ローン控除のメリットが大きい制度ですから、住宅ローンを組まない方や、控除額を最大限に活かせない方にとっては、メリットが薄れる可能性があります。
予算とのバランス: やはり初期費用が割高になるのは事実です。予算と相談しながら、どこまで性能を追求するか、どこでバランスを取るかを考える必要があります。

これらの点を踏まえて、「本当に自分にとって長期優良住宅が必要か？」をじっくりと考えることが大切です。

判断基準3：制度を「うまく活用できる会社」を選ぶ！

長期優良住宅の認定申請は、専門知識と経験が必要です。

経験豊富な工務店を選ぶ: 長期優良住宅の申請経験がない工務店では、手続きに手間取ったり、適切なアドバイスができなかったりする可能性があります。認定実績が豊富で、制度を熟知している工務店を選ぶことが、スムーズな家づくりに繋がります。
「認定ありき」ではない姿勢: 僕がお客様に一番伝えたいのは、**「長期優良住宅の認定だけを目的にするのではなく、それが本当に自分にとって必要か、そしてそれを実現できる良い会社なのかを総合的に判断することが大切」**ということです。認定はあくまで手段であり、目的は「安心して長く快適に暮らせる家」を手に入れることのはずです。

愛媛にも、長期優良住宅の施工実績が豊富で、お客様一人ひとりの要望に真摯に向き合ってくれる、素晴らしい工務店や建築士さんがたくさんいます。ぜひ、彼らとじっくりと話し合い、納得のいく家づくりを進めてください。